Negentien huurders van woonstichting Lieven de Key willen hun huur terugbrengen naar het bedrag waarmee hun contract begon. Hun overeenkomst laat de huur jaarlijks stijgen met de inflatie en daarbovenop met een opslag van maximaal 7 procent. Zij vinden die afspraak oneerlijk en eisen de te veel betaalde huur terug.
De Amsterdamse kantonrechter heeft vragen over de huurverhogingen voorgelegd aan het Europese Hof, voluit het Hof van Justitie van de Europese Unie. Dat moet onder meer uitleggen of een oneerlijke extra opslag uit het contract kan worden geschrapt terwijl de inflatiecorrectie blijft gelden. De andere mogelijkheid is dat beide onderdelen samen worden beoordeeld, met mogelijk ook het vervallen van de inflatieverhogingen als gevolg.
Dat verschil bepaalt hoeveel geld huurders kunnen terugkrijgen én hoe hun huur daarna wordt berekend. Kassa bracht de kwestie zaterdag opnieuw onder de aandacht.
Opzeggen is nog geen andere woning vinden
De huurders wonen in een complex met woningen voor mensen van 55 jaar en ouder. In de zaak draait het daarom ook om de vraag of een huurder werkelijk kan vertrekken als de huur te duur wordt. Een contract kunnen opzeggen is iets anders dan een andere betaalbare woning kunnen vinden.
Juist dat verschil legt de kantonrechter aan het Europese Hof voor. Ook vraagt hij hoeveel gewicht de verwachte inkomensontwikkeling van een individuele huurder moet krijgen. Een jaarlijkse opslag boven op de inflatie kan voor iemand met weinig uitzicht op meer inkomen steeds zwaarder gaan wegen.
Daar zit een fundamenteel verschil tussen de belangen van beide partijen. De verhuurder wil de huur laten meegroeien met de waarde van het vastgoed. De bewoner heeft een huis nodig waarvan de lasten betaalbaar blijven. Een hogere woningwaarde betekent voor die bewoner niet dat er meer inkomen binnenkomt.
Een andere vraag dan de jaarlijkse huurgrens
De Hoge Raad oordeelde in november 2024 dat een jaarlijkse opslag van maximaal 3 procent boven op de consumentenprijsindex in het algemeen niet oneerlijk is. Volgens dat arrest moeten de opslag en de inflatiecorrectie afzonderlijk worden getoetst, waarbij hun gezamenlijke effect wel meeweegt. Bijkomende omstandigheden kunnen in een individueel geval tot een ander oordeel leiden.
De Amsterdamse rechter wil weten of die benadering voldoet aan het Europese consumentenrecht. Hij vraagt ook of een verhuurder redenen voor een extra verhoging achteraf mag aanvullen en of een stijgende woningwaarde daarvoor een geldige reden is.
Een afspraak over maximaal 7 procent opslag geeft een verhuurder intussen geen vrijbrief om dat nu te rekenen. Voor de gewone jaarlijkse verhoging in de vrije sector geldt in 2026 een wettelijke bovengrens van 4,4 procent. Maar onder die grens blijven beantwoordt nog niet de vraag of de contractafspraak zelf eerlijk is. De wettelijke grens en de geldigheid van het contract zijn twee verschillende toetsen.
Miljarden voor verleden en toekomst
Uit onderzoek van Het Bericht blijkt dat de grote bedragen die in dit debat worden genoemd verschillende dingen meten. Wij vergeleken de waarschuwing van verhuurdersorganisatie IVBN met het oorspronkelijke CBRE-rapport dat zij liet maken. De bekende 87,4 miljard euro is daarin geen rekening voor terugbetaling, maar een raming van misgelopen toekomstige huurinkomsten van 2024 tot en met 2040. Dat bedrag hoort bij het scenario waarin alle contractverhogingen vervallen en bestaande contracten op de aanvangshuur blijven, zonder jaarlijkse verhoging.
Voor terugbetaling over het verleden berekende CBRE twee scenario’s:
| Wat vervalt? | Geraamde terugbetaling |
|---|---|
| Alle verhogingen op grond van de contractclausule | €6,4 miljard |
| Verhogingen boven de inflatiecorrectie | €1,7 miljard |
Het gaat om modelberekeningen uit april 2024 voor de vrije huurmarkt van beleggers, over vijftien jaar tot eind 2023. Het zijn geen vastgestelde schulden. De uitkomst van de Europese procedure en de toepassing op afzonderlijke contracten bepalen wat daadwerkelijk moet worden terugbetaald.
Ook de toekomstberekening bevat een belangrijke aanname: huurders met een lagere huur blijven naar verwachting langer zitten. Verhuurders kunnen die woningen dan minder vaak tegen een nieuwe markthuur aanbieden. Woonzekerheid voor de bewoner verschijnt in die berekening dus als minder inkomsten voor de belegger.
Wat staat er voor huurders bij het Europese Hof op het spel?
Lieven de Key verdedigt in de rechtszaak de opslag als manier om de huur te laten aansluiten bij de marktontwikkeling. De corporatie zegt de bepaling terughoudend te hebben toegepast en wijst op de gevolgen voor haar financiële verplichtingen als verhogingen moeten worden teruggedraaid. IVBN waarschuwt voor minder geld voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming.
Die investeringen zijn ook voor huurders van belang. Maar daarmee verdwijnt de vraag niet wie het risico van een oneerlijke contractvoorwaarde hoort te dragen. Verhuurders stellen de voorwaarden op; huurders moeten kunnen overzien welke lasten zij aangaan. Het Europese consumentenrecht moet voorkomen dat een zwakkere contractpartij vastzit aan een afspraak die haar te sterk benadeelt.
Het gaat hier om contractafspraken in de vrije sector. Dat is een andere route naar een lagere huur dan het gemeentelijke toezicht op de wettelijke huurprijs van gereguleerde woningen, waarover Het Bericht eerder schreef. Ook daar bleek hoe moeilijk zichtbaar wordt of huurbescherming bewoners daadwerkelijk minder laat betalen.
In deze zaak ligt nu de vraag voor hoeveel bescherming huurders krijgen tegen stijgende lasten in een markt waar vertrekken vaak geen reële uitweg is. Het Europese antwoord kan bepalen of alleen de extra opslag verdwijnt, of ook de inflatieverhogingen op basis van dezelfde contractafspraak.
Uitspraakdatum Europees Hof nog niet bekend
Op 8 november 2026 is nog geen datum voor de uitspraak over de huurverhogingen bekend. De zaak staat bij het Europese Hof als lopend geregistreerd onder nummer C-797/26. De vragen zijn op 17 juli 2026 ingediend. Na het Europese antwoord moet de Amsterdamse kantonrechter de zaak van de huurders verder beoordelen.
