Dat schrijven minister van Financiën Eelco Heinen en staatssecretaris van Financiën Eelco Eerenberg in antwoorden aan D66-Kamerleden Henk-Jan Oosterhuis en Jan Schoonis. De vragen gingen over familiehypotheken en de grens aan wat huishoudens verantwoord kunnen lenen.

Bij de besproken schenk-leenconstructie verstrekt een familielid een lening aan de woningkoper. Vervolgens schenkt dat familielid periodiek bedragen terug, bijvoorbeeld ter grootte van de rente en aflossing. Omdat de koper die lasten daardoor per saldo niet of slechts gedeeltelijk draagt, kunnen hypotheekverstrekkers de gecompenseerde lasten buiten beschouwing laten bij de berekening van de maximale leencapaciteit.

Het familievermogen telt mee

Volgens het kabinet past dit binnen de regels voor verantwoorde kredietverlening. Die regels kijken of een huishouden zijn financiële verplichtingen kan dragen. Een familielening naast een bankhypotheek betekent daardoor niet automatisch dat de wettelijke leennormen worden overschreden.

Tegelijk erkent het kabinet dat huishoudens met zo’n constructie in individuele gevallen meer financiële ruimte hebben dan kopers die hun woning alleen met een reguliere hypotheek financieren. Daarmee bepaalt niet uitsluitend het eigen inkomen hoeveel ruimte iemand bij de aankoop heeft. Ook de mogelijkheid van een familielid om geld uit te lenen en lasten over te nemen, kan het verschil maken.

Oosterhuis en Schoonis vroegen expliciet of dat de ongelijkheid tussen starters met en zonder vermogende ouders vergroot. Het kabinet herhaalt daarop dat financiële hulp de aankoop kan vergemakkelijken en meer ruimte kan geven. Hoe groot het verschil tussen deze groepen is, wordt niet becijferd.

Geen zicht op het prijseffect

Ruimere financiering kan in algemene zin prijzen opdrijven wanneer het woningaanbod niet tegelijk groeit, schrijft het kabinet. Maar over het aandeel woningtransacties met een familiehypotheek én een schenk-leenconstructie beschikt het niet over gegevens. Het effect van juist deze combinatie op de huizenprijzen kan het daarom niet vaststellen.

Een afzonderlijk onderzoek komt er voorlopig niet. Het kabinet blijft de hypotheekmarkt volgen en zegt nadere analyse te kunnen overwegen als signalen bijvoorbeeld wijzen op ongewenste gevolgen voor de toegang tot de woningmarkt. Het erkende verschil in koopruimte en de ontbrekende cijfers zijn op dit moment geen aanleiding om dat onderzoek te beginnen.

Meer lenen geeft niet vanzelf renteaftrek

De extra financiële ruimte moet worden onderscheiden van een belastingvoordeel. Volgens de Belastingdienst is rente bij de besproken constructie niet aftrekbaar als vanaf het begin de bedoeling was dat zij uit schenkingen wordt betaald en daardoor niet financieel op de ontvanger van de lening drukt. Of dat het geval is, hangt af van de feitelijke afspraken en voorwaarden.

Een gewone familielening kan onder voorwaarden wel recht geven op hypotheekrenteaftrek. De naam van de geldverstrekker is dus niet beslissend. Voor de besproken combinatie van lenen en terugschenken telt vooral wie de rentelast werkelijk draagt.

Hoe renteaftrek doorwerkt in de woonlasten, staat uitgelegd in het artikel over hypotheekrenteaftrek en maandlasten op Geldmens.