Gemeenten die bij nieuwbouw extra betaalbare woningen willen afdwingen, krijgen financiële tegenwind van het Rijk. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan wil aanvullende eisen met rijksregelingen ontmoedigen, omdat zij vreest voor bouwvertraging. Maar alleen sturen op een regionaal percentage heeft ook een keerzijde: goedkope woningen kunnen dan vooral in de goedkoopste buurten terechtkomen.
De minister schrijft aan Kamerlid René Claassen van Groep Markuszower dat zij vasthoudt aan twee derde betaalbare nieuwbouw in de regio, waaronder dertig procent sociale huur. Die doelstelling geldt niet voor ieder afzonderlijk project of elke wijk. Provincies en gemeenten maken afspraken over de verdeling.
Amsterdam hanteert als uitgangspunt veertig procent sociale huur, veertig procent middenhuur of betaalbare koop en twintig procent vrije sector. Daarbinnen is ruimte om af te wijken wanneer dat nodig is voor passende woningen en doorstroming. Boekholt-O’Sullivan vindt dat de afspraken binnen het landelijke kader leidend moeten zijn. Welke aanvullende eisen via welke regeling worden ontmoedigd, werkt zij in deze antwoorden niet uit.
Hetzelfde onderzoek waarschuwt voor een andere scheefgroei
Uit onderzoek van Het Bericht blijkt dat de studie waarnaar in dit dossier wordt verwezen óók een risico benoemt van uitsluitend regionale sturing. Het Instituut voor Publieke Economie schrijft dat betaalbare woningen bij zo’n norm in de goedkoopste delen van een regio of gemeente kunnen belanden. In het hart van steden kunnen dan juist dure woningen worden geconcentreerd.
Wie dure en betaalbare woningen binnen dezelfde buurt wil mengen, moet volgens dat rapport op buurt- of projectniveau sturen en daar expliciet geld voor beschikbaar stellen. Dat is een andere afweging dan alleen het totale aantal woningen dat in een regio van de grond komt: ook mensen met een laag inkomen moeten toegang kunnen houden tot gewilde buurten.
De financiële bezwaren zijn daarmee niet verdwenen. Het IPE onderzocht circa 391.000 woningen die tussen 2020 en 2024 zijn gebouwd en rekende door wat de huidige eisen destijds hadden betekend. Lagere toegestane huren of verkoopprijzen drukken de opbrengsten. Zonder aanvullend beleid kan dat volgens de onderzoekers leiden tot minder bouw, kleinere woningen of uitwijken naar minder gewilde locaties. Het rapport meet dus geen gerealiseerde bouwuitval door de huidige landelijke eis.
De minister erkent die spanning. Voor betaalbare woningbouw noemt zij zeven miljard euro voor de periode 2029 tot 2035. De vraag is daarmee ook wie het verschil financiert tussen wat een project kan opbrengen en wat toekomstige bewoners kunnen betalen. Dat verschil verdwijnt niet door alleen een percentage vast te leggen.
Dure woningen bouwen helpt niet iedereen via doorstroming
Claassen vraagt of meer dure nieuwbouw niet vanzelf betaalbare woningen vrijmaakt doordat bewoners verhuizen. De minister wijst daarvoor op onderzoek van ABF Research uit 2025. Dat volgde verhuisketens na nieuwbouw uit 2016 tot en met 2021 en rekende verschillende toekomstige bouwprogramma’s door.
Duurdere koopwoningen brengen volgens ABF wel meer verhuizingen op gang. Maar die spelen zich vooral af in de duurdere koopsector. Voor huishoudens met een inkomen tot modaal levert nieuwbouw door woningcorporaties meer mogelijkheden op. Meer doorstroming is dus niet hetzelfde als meer betaalbare huizen voor de mensen die daarop wachten.
Bij de ArenA wordt nog gebouwd
Aanleiding voor het debat is Eleven Square bij de Amsterdamse ArenA. Volgens de minister voorziet dat project in 427 sociale huurwoningen, 28 middenhuurwoningen en 665 woningen in het vrije segment. Samen is ongeveer 41 procent betaalbaar. De afspraken zijn volgens haar in de jaren negentig begonnen, toen middenhuur nog niet zo werd gereguleerd.
Het gaat om een bouwplan, niet om al opgeleverde woningen. De minister schrijft in haar antwoord over gerealiseerde woningen, maar de gemeente meldde op 23 september juist de bouwstart van de twee woontorens.
